“재개발 조합원이니까 좋은 동, 좋은 층을 먼저 받겠죠?”

“우리 집 평가액이 옆집보다 높으면 한강이 보이는 집을 고를 수 있나요?”

새 아파트에 들어갈 생각을 하면 평수만큼 궁금한 것이 있습니다. 바로 어느 동, 몇 층에 살게 될지예요.

같은 아파트라도 햇빛이 잘 드는 집, 전망이 트인 집, 지하철역과 가까운 동은 더 인기가 많죠.

그렇다면 조합원에게는 이런 좋은 집이 먼저 돌아갈까요?

서울 재개발에서는 조합원이라는 이유만으로 원하는 동·호수가 보장되지는 않습니다. 먼저 ‘어떤 크기의 집을 받는지’와 ‘어느 동·호수를 받는지’를 구분하면 이해하기 쉬워요.

이 글은 서울시 재개발사업을 중심으로 설명합니다. 아파트 재건축 등 다른 사업에 그대로 적용해서는 안 됩니다.

1. “몇 평을 받을까?”와 “몇 층을 받을까?”는 다른 문제예요

예를 들어 새 아파트 전용면적 84㎡를 신청했다고 해볼게요. 흔히 말하는 33~34평형에 해당하는 경우가 많은 크기입니다.

이때 확인할 것은 두 가지입니다.

구분	궁금한 내용
주택규모 배정	내가 신청한 전용 84㎡를 받을 수 있을까?
동·층·호수 배정	전용 84㎡ 중 어느 동, 몇 층, 몇 호를 받을까?

원하는 크기의 집을 배정받는 것과, 그중 원하는 위치의 집을 받는 것은 별개입니다.

서울시 조례는 동일 규모의 주택에 신청자가 몰리면 권리가액이 많은 순서로 분양하고, 권리가액도 같으면 공개추첨하도록 정하고 있어요. 반면 동·층·호수는 주택규모별 공개추첨으로 결정하도록 규정합니다.

2. 우리 집 권리가액이 높으면 로열층을 고를 수 있나요?

권리가액이 높다는 이유만으로 로열층을 먼저 고르는 것은 아닙니다.

권리가액은 쉽게 말하면 재개발에서 내 기존 재산에 대해 인정하는 금액이라고 이해하면 돼요.

이 금액은 원하는 주택규모에 신청자가 몰렸을 때 배정 순서와 관련될 수 있습니다. 하지만 ‘좋은 동·호수를 고르는 순번’과 같은 뜻은 아니에요.

예를 들어볼까요?

전용 84㎡를 배정받을 수 있는 물량은 100가구인데, 조합원 120명이 신청했다고 가정해볼게요.

먼저 누가 전용 84㎡를 배정받는지 기준에 따라 정합니다.

그다음 전용 84㎡를 배정받은 사람들의 동·층·호수를 추첨하는 문제는 따로 남아 있습니다.

즉, 84㎡를 배정받는 데 유리한 조건이 있다고 해서, 그중 가장 전망 좋은 집까지 보장되는 것은 아닙니다. 서울시가 안내하는 주택규모별 공개추첨 원칙을 구분해서 이해해야 해요.

3. “조합원이 좋은 집을 먼저 가져간다”는 말은 왜 나올까요?

여기서는 조합원에게 공급할 물량을 정하는 일과 각 조합원의 동·호수를 정하는 일을 나눠서 봐야 합니다.

“조합원에게 어느 주택을 공급할 것인가?”와 “그중 내가 어느 집을 받을 것인가?”는 다른 질문이에요.

어떤 사업장에서 조합원 분양 대상으로 선호도가 높은 주택이 포함돼 있다고 해도, 조합원 개인이 원하는 동·호수를 직접 고를 수 있다는 뜻은 아닙니다.

그래서 “조합원 물량이 좋다더라”는 이야기를 들었다면 다음까지 확인해야 합니다.

• 조합원에게 공급하는 주택은 어느 범위인가요?
• 내가 신청할 주택규모에는 어떤 동과 층이 포함되나요?
• 그 안에서 동·호수는 어떤 방식으로 추첨하나요?

‘조합원에게 배정될 물량’과 ‘나에게 배정될 집’을 같은 것으로 생각하지 않는 것이 중요해요.

4. 일반분양은 저층, 조합원은 고층으로 정해져 있나요?

서울시 전체에 일률적으로 적용되는 “조합원은 고층, 일반분양은 저층”이라는 공식으로 이해하면 안 됩니다.

특정 단지의 사례를 보고 다른 재개발 구역도 똑같을 것이라고 생각하기 쉽지만, 내 구역의 공급계획과 추첨 대상은 직접 확인해야 해요.

공공주택과의 배치·배정 조건도 살펴볼 필요가 있습니다. 실제 서울시 정비계획 고시 중에는 공공주택과 조합원 주택의 동·호수를 동일·동시에 공개추첨하도록 정한 사례도 있어요. 모든 구역이 같다는 뜻은 아니지만, 조합원에게 좋은 위치가 무조건 따로 확보된다고 단정하기 어려운 이유입니다.

“우리 구역은 어떻게 하나요?”라는 질문의 답은 해당 구역의 계획과 배정 자료에서 찾아야 합니다.

5. 지금 살고 있는 집의 위치도 반영될까요?

“지금 우리 집이 공원 바로 앞인데, 새 아파트도 공원 앞을 받을 수 있나요?”

오랫동안 살던 집의 위치가 좋았다면 당연히 궁금할 수 있습니다.

하지만 기존 집의 위치를 새 아파트의 같은 위치로 그대로 옮겨 배정하는 것으로 생각하면 안 돼요.

기존 부동산을 평가하는 문제와 새 아파트의 동·호수를 결정하는 문제는 구분해야 합니다. 서울 재개발의 동·층·호수 배정은 앞서 설명한 주택규모별 공개추첨 기준을 확인해야 해요.

따라서 “지금 집이 전망이 좋으니 새 아파트도 전망이 좋겠지”라는 기대만으로 입주할 집을 예상하기는 어렵습니다.

6. “추가로 돈을 더 내면 좋은 층을 고를 수 있나요?”

여기서도 두 가지를 구분해야 해요.

배정된 집의 가격이 높은 것과 돈을 더 내고 원하는 집을 선택할 수 있는 것은 다른 이야기입니다.

사업장에 따라 층·향·위치 등의 차이가 분양가격에 반영될 수 있습니다. 하지만 선호도가 높은 집의 가격이 더 높게 책정됐다고 해서, 추가금을 내면 그 집을 먼저 고를 수 있다는 뜻은 아니에요.

이 부분은 해당 구역의 동·호수별 분양가격 자료와 배정 기준을 함께 확인해야 합니다.

7. 추첨 결과가 마음에 안 들면 서로 바꿀 수 있나요?

“저는 저층이 좋고, 옆집은 고층이 좋대요. 서로 바꾸면 안 되나요?”

두 사람이 동의하면 간단히 해결될 것 같지만, 개인 간 합의만으로 변경할 수 있다고 생각하면 안 됩니다.

서울시는 추첨으로 배정된 아파트를 개인 간 합의로 변경할 수 있는지에 대한 질의에서도, 조례의 공개추첨 기준을 따라야 한다고 안내하고 있습니다. 구체적인 변경 가능 여부는 조합과 관리처분계획 인가권자인 관할 구청에 확인해야 해요.

8. 추첨 전에 무엇을 확인하면 좋을까요?

“좋은 집이 걸리면 좋겠다”는 기대도 있지만, 먼저 내가 어떤 집들을 대상으로 추첨하는지 아는 것이 중요합니다.

확인할 자료	살펴볼 내용
조합 정관·관리처분계획	주택 배정 기준이 어떻게 정해져 있는지
분양신청 안내문	원하는 주택규모와 타입을 어떻게 신청하는지
동·호수 추첨 안내문	추첨 대상, 방식, 일정, 불참 시 처리 방법
단지 배치도·평면도	동별 위치, 향, 주변 건물, 출입구와의 관계
분양가격 자료	동·층·호수에 따라 가격 차이가 있는지

조합에 문의할 때는 이렇게 물어보면 더 구체적인 설명을 듣기 좋습니다.

“제가 신청한 주택규모의 추첨 대상 동·호수 목록을 볼 수 있을까요? 타입별 추첨 구분과 동·층별 분양가격 차이도 확인하고 싶습니다.”

조합원에게 중요한 것은 ‘좋은 집을 준다는 말’보다 배정 기준이에요

재개발 조합원이 되면 새 아파트에 대한 기대가 커집니다. 하지만 조합원 자격 자체가 로열동·로열층을 보장하는 것은 아닙니다.

오늘 내용에서 기억할 것은 두 가지예요.

어떤 크기의 집을 받을지와, 어느 동·호수를 받을지는 별개입니다.

서울 재개발의 동·층·호수는 주택규모별 공개추첨이 기준입니다.

막연히 “조합원이니까 좋은 집을 받겠지”라고 생각하기보다, 내 구역의 공급계획과 추첨 대상부터 확인해보세요. 앞으로 살 집을 이해하는 가장 확실한 출발점입니다.

※ 서울시 재개발사업의 일반적인 기준을 설명한 글입니다. 실제 적용 시 해당 구역의 적용 법령·조례, 인가 조건, 정관과 관리처분계획을 함께 확인해야 합니다.