“우리 아파트에 재건축조합이 있는데, 이번에 신탁사도 참여한대요. 그러면 누가 재건축을 맡는 거예요?”

조합과 신탁사가 함께 참여할 수 있어요. 이미 설립된 조합이 사업시행자로 남고 신탁사가 사업대행자로 참여하는 단지가 있어요. 반면 처음부터 조합을 따로 만들지 않고 신탁사를 사업시행자로 지정해 추진하는 단지도 있습니다. 안내문에 적힌 ‘사업시행자’와 ‘사업대행자’. 한 글자 차이지만, 우리 단지에서 누가 어떤 일을 맡는지 알려주는 중요한 표현이에요. www.law.go.kr

두 방식의 법적 근거도 달라요. 「도시 및 주거환경정비법」 제27조는 신탁사 등을 사업시행자로 지정하는 경우를, 제28조는 조합이나 토지등소유자를 대신해 사업을 대행하는 경우를 규정합니다. www.law.go.kr

1. 조합이 이미 있는데 신탁사가 들어온다면?

가령 우리 아파트가 조합설립인가를 받고 재건축을 추진해 왔다고 해볼게요. 사업이 진행되면서 초기 자금을 마련하고, 시공사의 공사 조건을 검토하고, 여러 계약의 일정을 맞추는 일이 늘어납니다. 이때 조합을 유지하면서 신탁사를 사업대행자로 참여시키는 방식을 검토할 수 있어요. 조문정보

여기서 ‘대행’은 단순히 상담을 몇 번 해준다는 뜻보다 범위가 넓어요. 법에 따른 사업대행자는 조합을 대신해 정비사업을 집행할 수 있는 지위를 가져요. 예를 들어 조합이 설립된 곳에서는 조합원 과반수의 동의로 사업대행을 요청할 수 있고, 관할 행정청의 사업대행개시결정·고시 절차가 뒤따릅니다. 따라서 주민설명회에서 신탁사가 제안서를 냈다는 소식과 법적 사업대행이 시작됐다는 소식도 구분해야 해요. 조문정보

그렇다면 조합원은 무엇을 확인하면 될까요? 가령 공사비가 올라 추가 자금을 빌려야 하는 상황이라면, 금융기관과 조건을 협의하는 일, 그 조건을 의결하는 일, 계약을 체결하는 일을 나눠 보세요. 도시정비법은 조합의 자금 차입과 이자율·상환방법을 총회 의결사항으로 두고 있어요. 우리 단지에서 신탁사가 어느 업무까지 집행하는지는 사업대행개시결정 고시와 계약을 함께 봐야 알 수 있습니다. 조문정보

2. 신탁사가 직접 사업시행자가 된다면?

이번에는 아직 조합을 만들지 않은 단지를 생각해볼게요. 소유자들이 신탁사를 사업시행자로 지정하는 데 동의하고, 법정 요건을 갖춰 관할 행정청이 신탁사를 사업시행자로 지정하면 신탁사가 자기 지위로 재건축을 추진합니다. 이 경우에는 별도의 조합을 설립할 필요가 없어요. www.law.go.kr

그렇다면 “조합총회가 없으면 우리 집을 어느 건설사가 지을지도 신탁사가 혼자 정하나요?”라는 의문이 생기죠. 소유자에게는 ‘토지등소유자 전체회의’라는 의결 절차가 있어요. 소유자 동의로 신탁사가 사업시행자로 지정된 재건축에서는 그 지정에 동의한 토지등소유자가 전체회의를 구성합니다. 시공사 선정·변경, 자금 차입과 이자율·상환방법, 새 집을 어떻게 배분할지 정하는 관리처분계획의 수립 등은 법에서 전체회의 의결을 거치도록 한 대표적인 안건이에요. 조문정보

즉, 아파트를 지을 건설사를 고른다고 하면 신탁사는 사업시행자로서 선정 절차를 진행하고, 소유자들은 전체회의에서 시공사 선정 안건을 의결하는 거예요. 이 설명은 신탁사가 사업시행자로 지정된 경우에 해당해요. 조합의 사업을 대행하는 단지에 이 전체회의 설명을 그대로 적용하면 두 방식이 뒤섞입니다. 조문정보

3. 우리 단지는 어느 방식인지 어떻게 알 수 있을까요?

게시판에 ‘○○신탁과 업무협약 체결’이라고만 적혀 있다면, 그 문구만으로는 아직 판단하기 어려워요. 설명회에서 이렇게 물어보면 됩니다. www.law.go.kr

“우리 단지는 조합이 사업시행자로 남고 신탁사가 대행하는 건가요, 아니면 신탁사가 사업시행자로 지정되는 건가요? 지금은 제안 단계인지, 관할 구청의 고시까지 나온 건지도 알고 싶어요.”

고시가 나왔다면 사업시행자란에 누구 이름이 적혀 있는지, 신탁사의 지위가 ‘사업시행자’인지 ‘사업대행자’인지 확인해 보세요. 이 두 가지를 알면 다음에 받는 안내문이 왜 ‘조합총회’인지, 또는 왜 ‘토지등소유자 전체회의’인지도 이해할 수 있어요. www.law.go.kr

※ 이 글은 신탁사가 재건축에 참여하는 두 방식을 쉽게 설명하기 위해, 사업대행자 방식은 이미 조합이 설립된 단지를 예로 들었습니다. 실제 신탁사의 권한과 업무 범위, 의결 절차, 소유자의 권리와 비용 부담은 관련 법령과 해당 사업장의 고시·정관·시행규정·계약 내용을 함께 확인해 주세요.