“저는 이 동네에 집이 두 채인데, 재개발에 찬성하면 두 명으로 계산하나요?”

집이 여러 채면 그만큼 더 많이 반영될 것 같죠. 하지만 재개발 동의율을 계산할 때는 집이 몇 채인지와 소유자를 몇 명으로 세는지가 다릅니다.

같은 재개발구역에서 한 사람이 여러 부동산을 단독으로 소유한다면, 원칙적으로 1인으로 계산합니다.

다만 다른 사람과 함께 소유하고 있다면 조금 더 살펴봐야 해요. 간단한 사례로 알아볼게요.

이 글은 조합 방식 재개발의 일반적인 동의자 수 산정을 설명합니다. 재건축이나 소규모주택정비사업, 후보지 신청에는 별도 기준이 적용될 수 있습니다.

1. 집이 3채여도 한 사람이 소유하면 원칙적으로 1인

같은 구역에 민수 씨가 집 세 채를 가지고 있다고 해볼게요. 세 채 모두 민수 씨 단독명의입니다.

가진 부동산	소유자
첫 번째 집	민수 씨
두 번째 집	민수 씨
세 번째 집	민수 씨

이 경우 민수 씨는 원칙적으로 토지등소유자 1인으로 계산합니다. 유효하게 동의하면 동의자 수도 1인으로 반영돼요.

집 두 채와 상가 한 개를 가지고 있어도, 모두 같은 사람의 단독소유라면 기본 원칙은 같습니다.

이처럼 구역 안에 여러 부동산을 가진 사람을 실무에서는 ‘다물권자’라고 부릅니다. 어려운 말 같지만, 같은 구역 안에 여러 물건을 가진 사람이라고 이해하면 됩니다.

2. 부부 공동명의라면 두 명으로 세나요?

이번에는 민수 씨와 지영 씨가 집 한 채를 공동명의로 가지고 있다고 해볼게요.

소유자는 두 사람이지만, 각각 한 명씩 총 2인으로 세지는 않습니다. 공유자들을 대표하는 1인으로 산정해요.

또한 두 사람이 집 두 채를 모두 공동으로 소유해도, 두 집의 공유자 구성이 같다면 원칙적으로 대표하는 1인으로 계산합니다.

소유 형태	원칙적인 산정
집 한 채를 민수·지영 공동소유	대표하는 1인
집 두 채를 모두 민수·지영 공동소유	대표하는 1인

다만 대표자를 정하는 절차와 재개발에 동의하는 절차는 구분해야 합니다. 대표자 한 명의 이름만 적으면 모든 절차가 끝나는 것은 아니에요. 필요한 대표자 선정자료와 동의서도 확인해야 합니다.

3. 함께 소유한 사람이 다르면 계산도 달라져요

여기서 많이 헷갈립니다.

첫 번째 집은 민수·지영, 두 번째 집은 민수·수진이 함께 소유하고 있다면 어떨까요?

두 집에 모두 민수 씨의 이름이 나오지만, 함께 소유한 사람은 다릅니다.

부동산	소유자	원칙적인 산정
첫 번째 집	민수·지영	대표하는 1인
두 번째 집	민수·수진	대표하는 1인
합계	서로 다른 공유관계	총 2인으로 검토

즉, 한 사람의 이름이 겹친다고 모두 하나로 묶으면 안 됩니다.

첫 번째 집은 민수 씨 단독명의이고, 두 번째 집은 민수·지영 공동명의인 경우도 소유관계가 달라 각각 검토해야 해요. 판례도 소유자·공유자가 다르면 원칙적으로 각각 산정하는 기준을 설명하고 있습니다.

핵심은 “이름이 겹치나요?”가 아니라 “소유자 구성이 같나요?”입니다.

4. 사람 수를 1인으로 세면 땅도 하나만 반영하나요?

그렇지는 않습니다. 사람 수를 계산하는 것과 토지면적을 계산하는 것은 별개예요.

민수 씨가 구역 안에서 다음 토지를 모두 단독으로 가지고 있다고 가정해볼게요.

• 첫 번째 땅: 100㎡
• 두 번째 땅: 150㎡
• 세 번째 땅: 250㎡

소유자 수는 원칙적으로 1인이지만, 가진 토지는 합계 500㎡입니다.

토지면적 동의율을 따지는 절차에서는 해당 기준에 따라 이 면적을 따로 계산해야 해요. 사람 수가 1인이라고 해서 땅도 한 필지만 골라 반영하는 것은 아닙니다.

실제로는 구역에 들어가는 면적과 공유지분 등도 함께 확인합니다. 인원 동의율을 충족했다고 면적 동의율까지 충족한 것은 아니라는 점을 기억해주세요.

5. 그럼 새 아파트도 무조건 한 채만 받나요?

동의자 수만 보고 새 아파트를 몇 채 받을지 판단할 수는 없습니다.

동의자 수는 사업 추진에 필요한 동의율을 계산하는 기준입니다. 새 아파트 공급은 분양대상 요건과 주택 공급 기준 등을 따로 살펴봐야 해요.

그래서 아래 세 가지 질문은 구분해야 합니다.

궁금한 점	따로 확인할 내용
동의율에서 몇 명으로 계산되나요?	토지등소유자·동의자 산정 기준
독립된 조합원으로 인정되나요?	조합원 자격 기준
새 아파트는 몇 채 받을 수 있나요?	주택 공급 기준과 관리처분계획

집이 여러 채라고 그 수만큼 새 아파트가 보장되지도 않고, 동의자 1인이라고 공급 주택 수까지 바로 확정되는 것도 아닙니다.

내 경우가 궁금하다면 이렇게 확인하세요

우선 부동산별로 누구 명의인지, 단독소유인지 공동소유인지 적어보세요. 공동소유라면 함께 소유한 사람을 빠짐없이 확인하는 것이 중요합니다.

조합이나 관할 구청에 문의할 때는 이렇게 물어보면 좋습니다.

“구역 안에 집이 두 채 있는데, 한 채는 단독명의이고 다른 한 채는 공동명의입니다. 동의율을 계산할 때는 몇 인으로 산정되나요? 조합원 자격도 별도로 확인하고 싶습니다.”

집의 개수만 말하는 것보다 소유관계를 함께 설명해야 정확한 확인에 도움이 됩니다.

오늘은 이것만 기억해주세요.

혼자 여러 채를 소유하면 원칙적으로 1인.
공동소유가 섞이면 함께 소유한 사람까지 확인.
동의자 수와 새 아파트 공급 수는 별도로 검토.

※ 일반적인 재개발 동의자 수 산정 원칙을 쉽게 설명한 글입니다. 산정 목적과 기준시점, 권리변동, 사업 방식별 특례에 따라 실제 결과가 달라질 수 있습니다.